Trh s nájemním bydlením v Praze prošel v posledních letech dynamickým vývojem. Zatímco poptávka po bytech neklesá, správa nemovitostí se stala sofistikovaným oborem. Majitelé dnes častěji, než dříve hledají způsob, jak se zbavit starostí a administrativy. Jenže není „správa“ jako „správa“.

Při studiu smluvních podmínek čtyř pražských hráčů – Happyhouse, Flat Service, Flet a DůmExpert – jsme narazili na zásadní rozdíly. Některé firmy nabízejí transparentní partnerství, jiné do smluv vkládají doložky, které vám mohou zkomplikovat prodej nemovitosti nebo vás uvážou ke spolupráci na dlouhé měsíce.

Detailní srovnání parametrů (prosinec 2025)

1. Analýza Flat Service: Pozor na „vazalské“ doložky

Při pohledu na tabulku se Flat Service s poplatkem 12 % jeví jako dražší průměr. Skutečné riziko se však skrývá v drobném písmu týkajícím se ukončení spolupráce.

Na rozdíl od konkurence Flat Service v podstatě neumožňuje flexibilní odchod. Výpovědní doba je sice formálně 3 měsíce, ale v praxi smlouvu nelze vypovědět dříve než po 6 měsících, nebo dokonce až po vypršení nájemní smlouvy s nájemníkem, kterého firma sehnala. Pro majitele to znamená, že pokud není se službami spokojen, je v pasti a musí čekat 6 měsíců nebo než nájem skončí.

Ještě kritičtější situace nastává při prodeji nemovitosti. Flat Service v takovém případě vyžaduje, aby nový majitel převzal jejich smlouvu o správě. Pokud nový majitel o jejich služby nestojí, musíte vy – jako prodávající – zaplatit odstupné ve výši 6měsíční provize. To je u bytu s nájmem 25 000 Kč nezanedbatelná částka, která přímo snižuje váš zisk z prodeje.

2. Flet a mýtus o „jednoduchosti“ podnájmu

Společnost Flet využívá model, kdy si váš byt pronajme a následně jej dále podnajímá. Za to si účtuje nejvyšší poplatek na trhu – 15 % z hodnoty nájemného. Je důležité si uvědomit, že i když je Flet vaším přímým nájemcem, nejde o model garantovaného nájmu. Pokud byt není obsazen podnájemníkem nebo podnájemník neplatí, majitel od Fletu peníze nedostane.

Jediná reálná výhoda tohoto modelu spočívá v právní rovině. Podnájemník totiž nemá tak silnou zákonnou ochranu jako přímý nájemce. Ukončení vztahu s problematickým podnájemníkem je díky tomu rychlejší a jednodušší.

Nicméně, je tato výhoda hodna 15% provize? U investičních bytů v Praze, kde probíhá pečlivé prověřování (registry, sociální sítě, osobní pohovory), se míra neplatičů pohybuje kolem 1 %. Platit 15 % za ochranu proti riziku, které je při správném postupu minimální, postrádá ekonomickou logiku. Navíc u Fletu zůstávají energie napsané na vás, což jen zvyšuje vaši administrativní zátěž a riziko dluhu na vašem jméně.

3. DůmExpert: Transparentnost a efektivita

Na opačném konci spektra služeb správy nemovitostí stojí DůmExpert. S poplatkem 6 % je nejlevnější, což z něj dělá jasnou volbu pro majitele orientované na výnos (ROI).

Klíčové rozdíly oproti konkurenci:

• Cashflow: Peníze máte na účtu do týdne od obdržení nájemného. U Flat Service na ně můžete čekat téměř měsíc.
• Flexibilita: Výpovědní lhůta 2 měsíce je nejkratší na trhu. Firma si vás nedrží skrytými doložkami, ale kvalitou služby. Pokud nejste spokojeni, můžete odejít bez sankcí.
• Energie: Striktní přepis na nájemce, což je u profesionální správy jediný správný postup pro eliminaci rizik majitele.
• Příkazní smlouva – jste to vy, kdo uzavírá prostřednictvím plné moci smlouvu s nájemcem a vše máte v případě potřeby plně pod kontrolou

4. Happyhouse: Tržní standard

Happyhouse nabízí model, který neurazí, ale v porovnání s DůmExpert je dražší (8–10 %) a výplata peněz trvá o týden déle. Používají standardní příkazní smlouvu a energie přepisují na nájemce. Je to bezpečná, ale méně výnosná cesta než u DůmExpert.

Právní okénko: Proč je podnájem „výhodnější“ pro vyhazov?

Některé firmy argumentují výhodností podnájemního modelu (jako Flet). V českém právním řádu (Občanský zákoník) je nájemce bytu velmi silně chráněn. Pokud však uzavřete smlouvu se správcovskou firmou a ta byt dále podnajímá, vztah mezi firmou a koncovým uživatelem se řídí pravidly pro podnájem.

Podle § 2274 a násl. občanského zákoníku podnájem končí nejpozději s nájmem a podnájemníkovi lze vypovědět smlouvu i bez udání důvodu, pokud je to tak sjednáno. Ačkoliv se na podnájem vztahují pravidla nájmu, právní ochrana podnájemce není tak silná jako u nájemce, protože nevzniká přímý vztah s vlastníkem nemovitosti. To je sice pravda, ale pro majitele, který si nájemníka dobře prověří, je toto riziko tak malé, že platit za něj 15 % provize (jako u Fletu) je zbytečný luxus.

Na co se skutečně ptát při výběru správce?

Zapomeňte na marketingové řeči o „prověřování v registrech“. To dnes dělá každý, je to běžný standard, který nabízí každá realitní kancelář. Pokud chcete skutečně poznat kvalitu správce, ptejte se na tyto body:

1. Jaké jsou podmínky ukončení smluvního vztahu? Chtějte v textu smlouvy ukázat, že vás prodej nemovitosti nebude stát ani korunu na odstupném a jaké jsou obecně podmínky v případě vaší nespokojenosti se službou nebo potřebou flexibilně s nemovitostí nakládat.
2. Jaká je reálná doba výplaty peněz? Nechtějte slyšet „měsíčně“, chtějte vědět „kolik dní po obdržení platby od nájemce“.
3. Jak vysoké jsou provize a minimální měsíční poplatky? Je to 6 %, 10 %, 12% nebo dokonce 15%?
4. Jak je vlastně smluvní vztah mezi vámi a správcovskou firmou postaven? Jedná se o standard s příkazní smlouvou, kdy vše zařizuje správce na základě vámi udělené plné moci, nebo vlastně byt naoko pronajmete firmě, která následně hledá podnájemce?

Závěr: Kdo je vítězem srovnání pro rok 2026?

Pokud vlastníte nemovitost v Praze a chcete z ní mít skutečný zisk bez zbytečných rizik, vítěz je jasný:

• Vítěz efektivity: DůmExpert. Nejnižší provize (6 %), nejrychlejší peníze a největší svoboda při ukončení smlouvy.
• Pro konzervativní majitele: Happyhouse. Férové podmínky, i když za cenu o 4 % vyšší provize než u DůmExpert.
• Čemu se vyhnout: Smlouvám, které vás omezují při prodeji (Flat Service) a modelům, které jsou předražené vzhledem k reálnému riziku (Flet).

Investice do správy nemovitosti by měla váš spánek zlepšit, nikoliv vás uvázat do smluvního vztahu, ze kterého se nelze beztrestně vyvázat. Vybírejte hlavně podle flexibility – v nemovitostech je svoboda nakládat s majetkem to nejcennější.

Více než jen správa: DůmExpert jako full-service partner

Síla modelu společnosti DůmExpert spočívá v tom, že pro majitele funguje jako „one-stop-shop“. Správa nájemného je totiž jen jednou částí skládačky. Aby si nemovitost udržela svou hodnotu a přitahovala bonitní nájemníky, vyžaduje pravidelnou péči a údržbu. V rámci komplexní nabídky služeb tak majitelé mohou delegovat vše od právního servisu až po technickou přípravu bytu.

Velmi kritickým momentem je zejména rotace nájemníků. To je ideální čas na osvěžení interiéru, které dokáže zvýšit tržní nájemné i o několik tisíc korun. DůmExpert proto disponuje vlastními týmy pro profesionální malování v Praze, které probíhá rychle a bez nutnosti vaší asistence. Díky tomuto propojení odpadá majitelům největší starost – koordinace řemeslníků a hlídání termínů mezi odchodem starého a příchodem nového nájemníka.